Comprar propiedad en Tailandia: la guía paso a paso
Comprar en Tailandia es perfectamente posible y perfectamente legal, siempre que aceptes una regla de partida que no tiene excepciones: un extranjero no puede poseer suelo tailandés. Todo lo demás, condos en plena propiedad, villas en arrendamiento de 30 años, derechos de superficie y usufructo, se construye alrededor de esa regla. Esta guía explica qué puedes poseer de verdad, cómo se compra paso a paso y dónde están las trampas que arruinan operaciones cada año.
Lo que un extranjero puede poseer (y lo que no)
- Condo en plena propiedad: la única propiedad plena accesible. Cada edificio reserva un cupo extranjero del 49 % de la superficie; dentro de ese cupo, el título es tuyo, heredable y revendible. Se ha discutido subirlo al 75 %, pero a julio de 2026 no existe ningún proyecto de ley.
- Villa o casa: el edificio puede ser tuyo, el suelo no. La fórmula estándar es un arrendamiento registrado de 30 años en el Land Office, reforzado con un derecho de superficie sobre la construcción o un usufructo.
- Suelo: prohibido. Sin matices.
- Sociedad con testaferros tailandeses: ilegal. Montar una empresa con socios locales de paja para "poseer" suelo es un fraude tipificado, y los controles están activos, con inspecciones de sociedades inactivas en zonas turísticas. No firmes nada que se parezca a esto.
Sobre el arrendamiento, un matiz que cambió el mercado: en marzo de 2025 el Tribunal Supremo invalidó las cláusulas de renovación automática 30+30+30. La renovación es una promesa contractual que dependerá del propietario del suelo en ese momento, no un derecho garantizado. Un buen contrato la regula y la compensa, pero el horizonte jurídico firme son 30 años. Valora el precio en consecuencia.
Due diligence: el título lo es todo
Antes de pagar un baht, un abogado independiente (nunca el del vendedor ni el del promotor) debe verificar tres cosas. Primera, el título del suelo: el chanote es el único título con lindes medidos por GPS y plenas garantías; los títulos inferiores tipo Nor Sor 3 exigen mucha más cautela. Segunda, las cargas: hipotecas, servidumbres, arrendamientos previos inscritos. Tercera, quién vende: en un proyecto sobre plano, la solvencia del promotor y las licencias de obra pesan más que el folleto. La due diligence completa cuesta entre 30.000 y 60.000 THB y es el mejor dinero de toda la operación.
El proceso de compra, paso a paso
- Reserva: depósito pequeño (50.000 a 200.000 THB) que congela el precio mientras corre la due diligence.
- Contrato de compraventa: revisado por tu abogado, con calendario de pagos y penalizaciones simétricas.
- Fondos desde el extranjero: para un condo en cupo extranjero, el dinero debe entrar en Tailandia en divisa extranjera y generar el formulario FET, sin el cual el Land Office no registra la compra a tu nombre. El detalle bancario está en la guía de bancos y transferencias.
- Registro en el Land Office: transferencia del título o inscripción del arrendamiento, pago de tasas y entrega de llaves. Un poder notarial permite hacerlo sin estar presente.
Los gastos reales de la operación
| Concepto | Cuánto | Quién suele pagarlo |
|---|---|---|
| Tasa de transferencia | 2 % del valor registrado | A menudo al 50/50 |
| Specific business tax | 3,3 % si el vendedor revende antes de 5 años | Vendedor (negociable) |
| Retención (withholding) | 1 % empresas; escala progresiva si vende un particular | Vendedor |
| Registro de arrendamiento | 1,1 % del alquiler total del contrato | Negociable |
| Abogado y due diligence | 30.000-100.000 THB según complejidad | Comprador |
Cuenta entre un 4 y un 7 % de costes totales según cómo se repartan. Y si compras para alquilar, recuerda que las rentas remitidas o generadas en Tailandia tributan: los escenarios están en la guía de impuestos para expatriados.
¿Condo o villa? Depende de para qué compras
Para residencia principal en ciudad, el condo en plena propiedad es la opción jurídicamente más limpia. Para inversión en islas, el mercado real es de villas en arrendamiento con gestión de alquiler: los proyectos serios publican contrato tipo, cuentas de explotación y rentabilidades auditables. Es el modelo de la colección Beausoleil en Koh Samui que presentamos en nuestro escaparate de villas: arrendamiento de 30 años registrado, gestión incluida y números sobre la mesa desde 2.700.000 THB. Compara siempre varias zonas antes de decidir; nuestra guía de dónde vivir en Tailandia ayuda a situar cada mercado.
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El Manual de Tailandia gratuito incluye la checklist de due diligence, el glosario de títulos de propiedad y las preguntas exactas que hacer al promotor antes de firmar.
Recibir el manual gratisPreguntas frecuentes
¿Es seguro un arrendamiento de 30 años?
Registrado en el Land Office y con un contrato bien redactado, sí: es la fórmula con la que se estructura la mayor parte del mercado de villas para extranjeros. Lo que no debes hacer es pagar precio de plena propiedad por promesas de renovación que, desde la sentencia de marzo de 2025, nadie puede garantizarte.
¿Puedo financiar la compra con hipoteca local?
Muy difícil: los bancos tailandeses apenas prestan a extranjeros sin residencia larga y permiso de trabajo. El mercado funciona al contado, con financiación del promotor en cuotas durante la obra como alternativa habitual. Planifica la transferencia de fondos con tiempo por el formulario FET.
¿Qué pasa con mi condo o mi arrendamiento si fallezco?
El condo en plena propiedad se hereda, aunque el heredero extranjero debe encajar en el cupo del 49 % o vender en el plazo legal. El arrendamiento se transmite si el contrato lo prevé expresamente: pide a tu abogado que incluya la cláusula de sucesión y haz testamento tailandés para los bienes locales.